Arsa seçimi, inşaat maliyetinin temel belirleyicisidir ve inşaat arsa maliyeti hesaplama süreci, metrekaresi, konumu, imar durumu ve altyapı hazır bulunuşluğu gibi kriterlerin bir araya gelmesiyle oluşan yatırım tutarının doğru belirlenmesini sağlar.
İnşaat Arsa Maliyeti Hesaplama Nedir?
İnşaat arsa maliyeti hesaplama, yatırımcıların hangi arsa seçeneklerinin bütçelerine uygun olduğunu belirlemek için arsa birim fiyatı ile toplam alanın çarpılması, avantaj ve dezavantajların maliyet üzerindeki etkilerinin analiz edilmesiyle oluşturulan bir değerlendirme yöntemidir.
Arsa Metrekare Fiyatı Hangi Faktörlere Bağlıdır?
Arsa metrekare fiyatı, bölgenin şehir merkezine uzaklığı, ulaşım kolaylığı, altyapı hizmetleri ve imar izni gibi etmenlerin birleşimiyle şekillenir ve metrekare fiyat aralıkları kırsal bölgelerde 50–500 ₺, şehir merkezine yakın sayfiye alanlarında 1.000–3.000 ₺ arasında değişiklik gösterebilir.
Konumun Maliyete Etkisi Nasıl Değerlendirilir?
Merkezi lokasyonlarda ticari değer yüksek olduğundan metrekare fiyatı artarken, çevre illerde ulaşım imkânları ve altyapı eksiklikleri fiyatı düşürebilir.
İmar Durumu ve Yasal Riskler Neleri Belirler?
İmar planına uygunluk, inşaat yüksekliği ve yoğunluğu gibi kriterler arsanın değerini etkileyerek ilave risk primi veya indirimli maliyet avantajları yaratabilir.
Altyapı Hazır Bulunuşluk Değeri Nasıl Katkı Sağlar?
Elektrik, su, kanalizasyon ve yol bağlantılarının hazır olması; kazı, dolgu ve altyapı hattı çekme giderlerini düşürerek toplam arsa maliyetini yüzde 10–20 oranında azaltabilir.
Hazır Altyapı Avantajları Nelerdir?
Altyapı eksikleri için ayrı proje, ruhsat ve ek işçilik maliyetlerinin önüne geçilerek yatırımın hızlanmasını sağlar.
Eksik Altyapıda Ek Gider Kalemleri Nelerdir?
Foseptik, trafo hattı ve içme suyu boru hattı çekimi gibi işlemler için arsa başına ortalama 20.000–50.000 ₺ ek bütçe gerektirebilir.
İmar Durumu İle Birim Fiyat İlişkisi Nasıl Kurulur?
Yoğunluk izni, emsal değeri ve yapı yüksekliği gibi imar kriterleri, arsanın ahşap, betonarme ya da prefabrik yapı için uygunluğunu belirleyerek metrekare maliyetini doğrudan etkiler.
Emsal Değeri Fiyatı Nasıl Belirler?
Emsal değeri yüksek bölgelerde her 1.00 emsal için arsa fiyatı yüzde 10–15 artış gösterebilir.
Yapı Türü ve Kat Adedi Maliyet Aralığını Nasıl Belirler?
Betonarme 6 katlı bir bina için arsa birim fiyatı, tek katlı yapıya göre metrekare başına 200–500 ₺ daha yüksek olabilir.
İnşaat Arsa Maliyeti Hesaplama Tablosu
Aşağıdaki tabloda farklı bölge ve imar koşullarına göre metrekare başına ortalama maliyet aralıkları yer almaktadır.
| Bölge Türü | İmar Emsal Değeri | Metrekare Fiyatı (₺) |
|---|---|---|
| Kırsal Alan | 0,20 | 50–150 |
| Şehir Çevresi | 0,50 | 200–500 |
| İlçe Merkezi | 1,00 | 500–1.200 |
| Şehir Merkezi | 2,00 | 1.500–3.000 |
| Sayfiye Bölgesi | 0,30 | 1.000–2.000 |
Arsa Satın Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Ek Giderler Nelerdir?
Tapu harcı, emlak vergisi, ekspertiz ücreti ve avukat masrafları gibi kalemler arsa yatırım maliyetine yüzde 3–5 oranında ek yük getirir.
Tapu Harcı ve Vergi Kalemleri
Alıcı ve satıcı payı olarak toplam değerin yüzde 4’ünün tapu harcı ve yıllık emlak vergisi yüzde 0,1–0,3 arasında değişir.
Ekspertiz ve Hukuki Ücretler
Ekspertiz ücreti ortalama 2.000 ₺ iken, avukat danışmanlığı 1.000–3.000 ₺ arası ücretlendirilir.
Yatırım Getirisi İçin Arsa Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
Uzun vadeli kira geliri veya satım karı hedefleniyorsa arsa maliyeti, arazinin piyasa değerine, gelişim potansiyeline ve beklenen getiri oranına göre yüzde 8–12 yatırım getirisi hedefiyle hesaplanmalıdır.
Kira Geliri Yaklaşımı
Yıllık kira getirisi, arsa değerinin yüzde 3–5’i arasında olup, bu oran yatırım kararına yön verir.
Satış Karı Hesaplaması
Bölgenin gelişim planlarına göre 5 yıl içinde arsa fiyat artışı yüzde 30–50 arası beklenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda inşaat arsa maliyeti hesaplama süreciyle ilgili merak edilen yaygın soruların yanıtları yer almaktadır.
İnşaat arsa maliyeti nasıl hesaplanır?
Metrekare fiyatı ile toplam alan çarpılarak, altyapı ve yasal giderler eklenerek belirlenir.
İmar emsal değeri neyi ifade eder?
Arsanın inşa edilebilir kat adedini ve yapı yoğunluğunu gösteren imar planı kriteridir.
Altyapı eksikliği maliyeti ne kadar artırır?
Eksik altyapı yüzde 10–20 oranında ek maliyet doğurur; kuyu, fosseptik veya trafo hattı gibi giderler gerekir.
Tapu harcı ve vergiler ne kadar tutar?
Toplam bedelin yüzde 4’ü tapu harcı, yıllık emlak vergisi yüzde 0,1–0,3 arasında hesaplanır.
Yatırım getirisi nasıl tahmin edilir?
Kira geliri ve beklenen fiyat artışı analiz edilerek yüzde 8–12 arası yıllık getiri hedeflenir.
Arsa seçiminde nelere dikkat edilmeli?
Konum, imar durumu, altyapı hazır bulunuşluğu ve yasal riskler öncelikli incelenmelidir.
